带你看中国丨2018年二季度办公楼市场概览 1617

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  科技企业增长亮眼,联合办公空间扩张显著


  2018年第二季度,在中国主要城市甲级办公楼市场中,除金融业持续主导新增需求外,科技类企业增长亮眼。


  在大部分城市的净吸纳量的占比中,科技、媒体、通信(TMT)行业均保持强劲的上升势头,并录得多个大面积成交。如阿里巴巴在北京的望京区域继去年购买整栋物业自用外,本季度又新增租赁面积26,000平方米;亚马逊在上海的中山公园板块租赁5,000平方米;华为在成都的天府广场新增租赁面积5,000平方米。


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  除此之外,联合办公运营商在一线城市和部分1.5线城市也呈现强劲需求。


  全球知名的联合办公空间运营商——WeWork近期在一线城市,尤其是在上海,积极寻找核心区域甲级办公物业,扩张态势明显。与此同时,一些开发商也开始试水其自主品牌的联合办公空间,并在上海、北京、深圳、广州、成都、杭州、武汉等城市寻找合适的空间。


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  北京、上海主要联合办公空间热力图


  新兴板块办公楼市场表现活跃


  近期报告深入地分析了推动上海新兴区域办公楼市场发展的六大驱动因素,并预测新兴板块在未来相当长的时间内将获得市场发展所带来的持续红利。与此同时,它也将为城市的高速发展提供所需的空间载体,继传统中央商务区后,成为未来城市发展的新引擎。


  除上海以外的其它三个一线城市,其新兴板块同样也正处于快速发展阶段。诸如北京的望京、奥林匹克和丽泽区域,广州的琶洲与深圳的后海总部基地,这些板块的租金优势及新增的高品质物业有效吸引了大批具有扩张、升级以及整合搬迁需求的租户。


  一线城市板块租金分化,部分二线城市租金企稳上升


  在一线城市中,广州租金表现亮眼,本季度环比上涨2.1%;北京租金环比微涨0.9%;深圳租金与上季度持平;而上海本季度租金小幅下降0.3%。值得注意的是,部分新兴区域表现出领涨市场的态势,包括广州的琶洲、北京的奥林匹克及上海的北外滩等。


  在跟踪的16个1.5线及二线城市中,虽然多数城市租金继续呈现环比下降状态,但也有一些城市,受益于大量的升级需求,加之市场已经度过了集中供应期,租金开始止跌。比如成都,在经历了连续14个季度的环比下降后,租金开始企稳,并出现回升信号。


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  投资市场:一线城市新兴市场备受关注,二线城市投资热情提升


  在一线城市,新兴板块强劲的市场需求以及良好的租金展望,正在不断推升投资者的投资热情。同时,由于核心区域资产价格居高不下,且可售优质物业数量在经历了过去两年的交易高峰后逐渐回落,近期市场更多的大宗成交集中在非传统中央商务区板块,如上海的东外滩、临空,这也促使新兴商务区的资本化率显著收窄。


  在二线城市,前期大量的新增供应压制了投资市场的表现。但是,部分城市由于已经度过了集中供应期,无论是租赁市场还是投资市场均呈现出回暖迹象。由于价格基数水平较低,未来增长空间较大,一些高品质、交通可及性优良的物业预计将成为投资者重点关注的对象。


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